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          尊重市場是這次新的調(diào)控政策的核心
          2015-3-3
          在一年一度的“兩會”上,有關(guān)房地產(chǎn)的政策,歷來是最受關(guān)注的焦點(diǎn)之一。而今年更是格外引人關(guān)注。因?yàn)槔羁藦?qiáng)總理在《政府工作報(bào)告》中,首次提出了針對不同城市情況進(jìn)行“分類調(diào)控”的新政策,這是近八年來政府一直堅(jiān)持調(diào)控房價、三年來房地產(chǎn)實(shí)行“雙限”政策之后,房地產(chǎn)政策第一次發(fā)生變化。

            什么是“分類調(diào)控”?住建部副部長齊驥隨后做了權(quán)威解釋:所謂雙向調(diào)控亦可稱分類調(diào)控,即對一線城市繼續(xù)增加供應(yīng),抑制、遏制投資投機(jī)性需求,限購政策不退出。而對于庫存量比較大的城市,要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。他還特別對所謂“高庫存”進(jìn)行了界定:庫存量高于月銷量的12-15倍,高過1年到1年半的銷售量。

            雖然我們不能據(jù)此認(rèn)為“雙限”政策很快會在一些城市退出,但至少我們看到了政府已認(rèn)識到了房地產(chǎn)市場已嚴(yán)重分化,看到了政府對房地產(chǎn)市場的尊重。這次“分類調(diào)控”政策的指出,跟十八屆三中全會提出的“讓市場機(jī)制對資源的分配發(fā)揮決定性作用”精神,也是一脈相承的。

            簡而言之,尊重市場,是這次新的調(diào)控政策的核心。

            那么,為什么說尊重市場如此重要?

            不可否認(rèn),在市場經(jīng)濟(jì)中,在一些特定時期,政府必要的行政干預(yù)還是需要的,就如前幾年,房價上漲失控,政府采取必要的手段加以抑制,事實(shí)證明效果也是非常明顯的。但是人為的行政干預(yù)時間過長,尤其是當(dāng)行政干預(yù)的目的基本達(dá)到之后,如果還不盡早退出,勢務(wù)會對一個正常運(yùn)作的市場造成不必要的損害。

            以杭州樓市為例,2月底德信房產(chǎn)引發(fā)的價格戰(zhàn),為什么會造成如此大的震動,其實(shí)正是“雙限”政策多年疊加效應(yīng)的總爆發(fā)。

            從表面來看,德信價格戰(zhàn)的導(dǎo)火線是杭州房源高庫存量,但仔細(xì)分析,原因并非如此簡單。

            杭州房源庫存量高,的確是個不爭的事實(shí),但比高庫存量更可怕的是,我們眼下的樓市是個失去平衡的市場,在供應(yīng)量可以源源不斷推出的同時,我們的需求卻是受到限制。面對這樣一個完全被人為扭曲的市場,想買房的人是忐忑不安的,恐懼心理會替代理性思維,正如股市里人們懼怕IPO一樣。在這樣的情況下,真實(shí)的購買力是不可能被激發(fā)出來的。相反,供應(yīng)這一塊只要有所增多,那怕微不足道,也會被無限擴(kuò)大。德信價格戰(zhàn)之所以必然會爆發(fā),心理因素是主因,是因?yàn)閷笫械目謶謱?dǎo)致“恐慌性拋盤”。

            當(dāng)然,在失衡的市場里,房價有可能會下降,但我們也應(yīng)清醒地認(rèn)識到,下降的房價不可能給我們帶來安會感,因?yàn)樵谝粋不理性的市場里,我們每一個今天的買房人,都有可能成為明天房價下降的受害者。更為關(guān)鍵的是,面對這樣一個失衡的市場,我們無法做出正確的判斷,這是更大的風(fēng)險。

            在雙限政策作用下,杭州的房價基本回歸到了一個正常水平,其實(shí)在不少區(qū)域,現(xiàn)在的房價還不如2019年高。但是,在房價回歸的同時,杭州樓市卻面臨一系列的不公平:首先是土價價格沒有下來,甚至一些地塊不斷創(chuàng)出新高。其次,杭州樓市過去的一個優(yōu)勢,現(xiàn)在變成了軟肋。曾有一種說法,將杭州歸類于樓市一線城市。但跟北京、上海、廣州、深圳等一線城市相比,它們的客源來自全國各地,它們是面向全國的市場。而杭州卻是個區(qū)域性很強(qiáng)的市場,客源除了新、老杭州人外,主要來自于我省民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),其中又以溫州、臺州、紹興、金華等地區(qū)為主,這些地區(qū)很多有錢的私營老板,是杭州樓市的支撐力量,這也是杭州樓市過去被津津樂道的一個優(yōu)勢。但是,在限購條件下,他們被擋在了門外。雪上加霜的是,近幾年我省民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展受挫,有錢人少了,那些不受限的購買力也下降了不少。杭州樓市的這個區(qū)域性特點(diǎn),決定了它的抗風(fēng)險能力不足。從這一點(diǎn)來看,將杭州列入一線城市,其實(shí)是對杭州樓市的誤讀。所以,“雙限”等一線城市相比,它們的客源來自全國各地,它們是面向全國的市場。而杭州卻是個區(qū)域性很強(qiáng)的市場,客源除了新、老杭州人外,主要來自于我省民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),其中又以溫州、臺州、紹興、金華等地區(qū)為主,這些地區(qū)很多有錢的私營老板,是杭州樓市的支撐力量,這也是杭州樓市過去被津津樂道的一個優(yōu)勢。但是,在限購條件下,他們被擋在了門外。雪上加霜的是,近幾年我省民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展受挫,有錢人少了,那些不受限的購買力也下降了不少。杭州樓市的這個區(qū)域性特點(diǎn),決定了它的抗風(fēng)險能力不足。從這一點(diǎn)來看,將杭州列入一線城市,其實(shí)是對杭州樓市的誤讀。所以,“雙限”時間越長,杭州樓市受傷害的程度越深。

            一個不真實(shí)的市場,對樓市的傷害遠(yuǎn)不止這些。比如,由于目前樓市只剩下剛性需求, 近幾年開發(fā)商便推出大量小戶型房源,市場上小戶型房源出現(xiàn)大量過剩。同時,由于產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象特別嚴(yán)重,又加劇了區(qū)域競爭,給樓市帶來不穩(wěn)定。在土地市場上,由于住宅地塊遇冷,杭州又推出了許多商業(yè)地塊,尤其是商業(yè)綜合性地塊,一下子又使得商業(yè)綜合性項(xiàng)目出現(xiàn)飽和甚至過,F(xiàn)象。樓市日后很有可能將為此付出一些本來可以避免的不必要的學(xué)費(fèi)。

            所幸的是,樓市終于迎來了以尊重市場為核心的“分類調(diào)控”政策。雖然杭州能不能取消雙限,或者何時取消雙限,目前不得而知,但一個正視市場現(xiàn)實(shí)的政策,顯然是樓市十分迫切需要的。因?yàn)橹挥性谶@樣的一個市場環(huán)境下,我們才能夠看清市場的真實(shí)需求,才能夠理性地參與市場交易。


          【上一個】 喜賀我公司投資控股滄州源泰農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司于2015年10月份正式成立 【下一個】 房價調(diào)控重在增加供給

           
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