在一年一度的“兩會”上，有關(guān)房地產(chǎn)的政策，歷來是最受關(guān)注的焦點(diǎn)之一。而今年更是格外引人關(guān)注。因?yàn)槔羁藦?qiáng)總理在《政府工作報(bào)告》中，首次提出了針對不同城市情況進(jìn)行“分類調(diào)控”的新政策，這是近八年來政府一直堅(jiān)持調(diào)控房價、三年來房地產(chǎn)實(shí)行“雙限”政策之后，房地產(chǎn)政策第一次發(fā)生變化。 什么是“分類調(diào)控”?住建部副部長齊驥隨后做了權(quán)威解釋：所謂雙向調(diào)控亦可稱分類調(diào)控，即對一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購政策不退出。而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。他還特別對所謂“高庫存”進(jìn)行了界定：庫存量高于月銷量的12-15倍，高過1年到1年半的銷售量。
雖然我們不能據(jù)此認(rèn)為“雙限”政策很快會在一些城市退出，但至少我們看到了政府已認(rèn)識到了房地產(chǎn)市場已嚴(yán)重分化，看到了政府對房地產(chǎn)市場的尊重。這次“分類調(diào)控”政策的指出，跟十八屆三中全會提出的“讓市場機(jī)制對資源的分配發(fā)揮決定性作用”精神，也是一脈相承的。
簡而言之，尊重市場，是這次新的調(diào)控政策的核心。
那么，為什么說尊重市場如此重要?
不可否認(rèn)，在市場經(jīng)濟(jì)中，在一些特定時期，政府必要的行政干預(yù)還是需要的，就如前幾年，房價上漲失控，政府采取必要的手段加以抑制，事實(shí)證明效果也是非常明顯的。但是人為的行政干預(yù)時間過長，尤其是當(dāng)行政干預(yù)的目的基本達(dá)到之后，如果還不盡早退出，勢務(wù)會對一個正常運(yùn)作的市場造成不必要的損害。
以杭州樓市為例，2月底德信房產(chǎn)引發(fā)的價格戰(zhàn)，為什么會造成如此大的震動，其實(shí)正是“雙限”政策多年疊加效應(yīng)的總爆發(fā)。
從表面來看，德信價格戰(zhàn)的導(dǎo)火線是杭州房源高庫存量，但仔細(xì)分析，原因并非如此簡單。
杭州房源庫存量高，的確是個不爭的事實(shí)，但比高庫存量更可怕的是，我們眼下的樓市是個失去平衡的市場，在供應(yīng)量可以源源不斷推出的同時，我們的需求卻是受到限制。面對這樣一個完全被人為扭曲的市場，想買房的人是忐忑不安的，恐懼心理會替代理性思維，正如股市里人們懼怕IPO一樣。在這樣的情況下，真實(shí)的購買力是不可能被激發(fā)出來的。相反，供應(yīng)這一塊只要有所增多，那怕微不足道，也會被無限擴(kuò)大。德信價格戰(zhàn)之所以必然會爆發(fā)，心理因素是主因，是因?yàn)閷笫械目謶謱?dǎo)致“恐慌性拋盤”。
當(dāng)然，在失衡的市場里，房價有可能會下降，但我們也應(yīng)清醒地認(rèn)識到，下降的房價不可能給我們帶來安會感，因?yàn)樵谝粋�不理性的市場里，我們每一個今天的買房人，都有可能成為明天房價下降的受害者。更為關(guān)鍵的是，面對這樣一個失衡的市場，我們無法做出正確的判斷，這是更大的風(fēng)險。
在雙限政策作用下，杭州的房價基本回歸到了一個正常水平，其實(shí)在不少區(qū)域，現(xiàn)在的房價還不如2019年高。但是，在房價回歸的同時，杭州樓市卻面臨一系列的不公平：首先是土價價格沒有下來，甚至一些地塊不斷創(chuàng)出新高。其次，杭州樓市過去的一個優(yōu)勢，現(xiàn)在變成了軟肋。曾有一種說法，將杭州歸類于樓市一線城市。但跟北京、上海、廣州、深圳等一線城市相比，它們的客源來自全國各地，它們是面向全國的市場。而杭州卻是個區(qū)域性很強(qiáng)的市場，客源除了新、老杭州人外，主要來自于我省民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，其中又以溫州、臺州、紹興、金華等地區(qū)為主，這些地區(qū)很多有錢的私營老板，是杭州樓市的支撐力量，這也是杭州樓市過去被津津樂道的一個優(yōu)勢。但是，在限購條件下，他們被擋在了門外。雪上加霜的是，近幾年我省民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展受挫，有錢人少了，那些不受限的購買力也下降了不少。杭州樓市的這個區(qū)域性特點(diǎn)，決定了它的抗風(fēng)險能力不足。從這一點(diǎn)來看，將杭州列入一線城市，其實(shí)是對杭州樓市的誤讀。所以，“雙限”等一線城市相比，它們的客源來自全國各地，它們是面向全國的市場。而杭州卻是個區(qū)域性很強(qiáng)的市場，客源除了新、老杭州人外，主要來自于我省民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，其中又以溫州、臺州、紹興、金華等地區(qū)為主，這些地區(qū)很多有錢的私營老板，是杭州樓市的支撐力量，這也是杭州樓市過去被津津樂道的一個優(yōu)勢。但是，在限購條件下，他們被擋在了門外。雪上加霜的是，近幾年我省民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展受挫，有錢人少了，那些不受限的購買力也下降了不少。杭州樓市的這個區(qū)域性特點(diǎn)，決定了它的抗風(fēng)險能力不足。從這一點(diǎn)來看，將杭州列入一線城市，其實(shí)是對杭州樓市的誤讀。所以，“雙限”時間越長，杭州樓市受傷害的程度越深。
一個不真實(shí)的市場，對樓市的傷害遠(yuǎn)不止這些。比如，由于目前樓市只剩下剛性需求， 近幾年開發(fā)商便推出大量小戶型房源，市場上小戶型房源出現(xiàn)大量過剩。同時，由于產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象特別嚴(yán)重，又加劇了區(qū)域競爭，給樓市帶來不穩(wěn)定。在土地市場上，由于住宅地塊遇冷，杭州又推出了許多商業(yè)地塊，尤其是商業(yè)綜合性地塊，一下子又使得商業(yè)綜合性項(xiàng)目出現(xiàn)飽和甚至過�，F(xiàn)象。樓市日后很有可能將為此付出一些本來可以避免的不必要的學(xué)費(fèi)。
所幸的是，樓市終于迎來了以尊重市場為核心的“分類調(diào)控”政策。雖然杭州能不能取消雙限，或者何時取消雙限，目前不得而知，但一個正視市場現(xiàn)實(shí)的政策，顯然是樓市十分迫切需要的。因?yàn)橹挥性谶@樣的一個市場環(huán)境下，我們才能夠看清市場的真實(shí)需求，才能夠理性地參與市場交易。
